一、背景依据

　　由于《坪山新区非农建设用地城市化后续管理暂行办法》（深坪委办〔2015〕6号）到期，为进一步加强非农建设用地后续管理，根据坪山区城市建设及土地管理的新形势和新要求，起草了《坪山区非农建设用地管理办法》。

　　二、目标任务

　　为加强非农建设用地后续管理，保障城市规划的实施，促进土地资源节约集约利用，维护社区股份合作公司的合法权益。

　　三、主要内容

　　本次修订后的管理办法共十九条，主要内容包括三个部分：

　　一是基本内容，包括目的依据、总体原则、管理对象、管理内容及职责分工；

　　二是后续管理的具体内容，包括申报要求、指标划定原则和基本要求、范围调整和指标悬空、土地用途调整和开发、指标分割、指标参与城市更新与土地整备、其他社区合法用地参与城市更新和土地整备、占用国有土地；

　　三是后续管理的相关附则，包括公示公告、异议处理、名词解释及时效性规定。

　　四、惠企利民举措

　　通过优化坪山区城市化非农建设用地的后续管理，拓宽非农建设用地等社区合法用地使用方式，提高非农建设用地使用效益，在保障城市规划和社会公共利益的前提下，维护坪山区原农村集体经济组织及其成员的合法权益，促进社区股份合作公司的经济转型和发展。

　　五、涉及范围

　　适用于非农建设用地的划定、落实、调整、分割及核销等日常管理工作。

　　六、新旧政策差异

　　（一）关于审批程序及职责分工

　　本次修订的管理办法参照龙岗区非农建设用地审批程序，即“占用3000平方米以上已完善征（转）地补偿手续用地划定非农建设用地、补划或新增非农建设用地指标、涉及非农建设用地管理的其他重大事项等3种情形的，由区政府审批”。其余非农建设用地的日常管理事项由市规划和自然资源局坪山管理局进行管理。

　　（二）关于范围调整的要求及指标打折、悬空的标准

　　1.为进一步促进我区城市更新工作，鼓励城中村自行拆除后向政府移交土地，目前，龙岗、龙华、光明、大鹏等区关于空地调入城市更新项目的，用地面积均按1:1.5落实。参考并借鉴《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号），为进一步推动非农建设用地的科学利用，提高土地利用效率，增加土地储备，本次修订的管理办法关于空地调入城市更新项目的，用地面积由原1:1.3调整为1:1.5。

　　2.为进一步推动城市更新和土地整备工作，促进历史遗留违法建筑的处理，有效解决非农建设用地管理与历史遗留违法建筑处理、城市更新和土地整备涉及的程序瓶颈问题，对于已申请并正在进行历史遗留违法建筑处理的用地与非农建设用地重叠的，继受单位可申请将该非农建设用地指标悬空，不享受历史遗留违法建筑处理相关政策中涉及的非农建设用地优惠政策。悬空的非农建设用地指标为建成区指标。

　　3.为保证市、区相关政策的一致性，合理高效利用非农建设用地资源。参照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号），非农建设用地在历史遗留违法建筑处理用地处理完成前已经划定落实的，重叠部分的非农建设用地不得调整。非农建设用地在历史遗留违法建筑处理用地处理完成后划定落实的，重叠部分的非农建设用地可申请调整至城市更新或土地整备利益统筹项目。

　　4.非农建设用地与其他合法用地（国有已出让用地除外）重叠的，参照非农建设用地与经历史遗留违法建筑处理用地重叠的处理原则进行处理。非农建设用地与国有已出让用地重叠的，重叠部分非农建设用地可申请调整至城市更新或土地整备利益统筹项目。

　　（三）关于非农指标分割

　　非农建设用地符合以下情形之一的，允许分割处理：

　　1.因城市规划实施或公共利益需要占用非农建设用地的。

　　2.有利于城市更新或土地整备实施的。

　　（四）关于指标参与城市更新

　　1.现坪山区城市更新项目涉及调入非农建设用地指标时存在街道办与更新整备局要求不一致的情况，在充分采纳各街道办关于集体资产评估相关要求及更新整备局关于城市更新单元规划编制要求的基础上，本次修订的管理办法新增条款“已列入城市更新单元计划的城市更新项目，继受单位可申请办理非农建设用地指标调入的初步审查意见”。

　　2.为盘活潜在城市更新与土地整备项目，加大非农建设用地使用效率，促进城市规划实施，本次修订的管理办法允许继受单位在取得区城市更新和土地整备局书面意见后，可申请将已列入市城市更新单元计划的城市更新项目范围内的非农建设用地指标调入其他城市更新或土地整备利益统筹项目，已列入市、区重点城市更新片区范围内的非农建设用地不得申请调出。

　　（五）关于指标参与土地整备

　　1.为促进土地整备工作的实施，做好非农建设用地与土地整备工作的衔接，避免信访隐患，本次修订的管理办法明确土地整备利益统筹项目自签订项目实施协议书后，项目范围内的非农建设用地指标即为核销，继受单位不得再以任何理由向区政府及相关部门申请补划。

　　2.为高效利用非农建设用地推进城市更新和土地整备工作，本次修订的管理办法明确土地整备利益统筹项目实施方案审批前，继受单位可申请将土地整备利益统筹项目范围内的非农建设用地指标调入其他城市更新项目或土地整备利益统筹项目。已列入市重点城市更新单元范围内的非农建设用地不得申请调出。

　　（六）关于非农建设用地公建指标、统建用地、同富裕用地等社区其他合法用地参与城市更新和土地整备

　　社区统建用地是原区政府批准用于安置社区未建房户和拆迁安置户的合法用地。该类用地参与城市更新既有利于解决城市更新项目合法用地不足的问题，也有利于解决社区未建房户和拆迁安置户的历史遗留问题。考虑到《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）中规定统建用地不得进行土地使用权交易，因此本次修订的管理办法明确统建用地参与城市更新，计入合法用地指标，但不得进行土地使用权交易，不享受非农建设用地相关政策优惠（包括地价优惠等）。该统建用地涉及的未建房户、拆迁安置户的住房安置由其所在的城市更新项目解决。

　　扶贫奔康用地、社区综合楼用地、同富裕用地等社区合法用地可参照国有已出让用地，根据原用地批准用途参与城市更新和土地整备。

　　土地用途为居住，并且原批复要求不得入市交易或限自用的社区合法用地，可参照统建用地参与城市更新。

　　统建用地、扶贫奔康用地、社区综合楼用地、同富裕用地等社区合法用地的调整、分割、核销等管理参照非农建设用地管理。

　　七、解决的问题

　　近年来，坪山区社会经济快速发展，对城市规划实施和非农建设用地的高效利用提出了更高的要求。目前坪山区非农建设用地利用率不高，约六成仍未能有效开发利用。《管理办法》立足当前城市土地二次开发的实际，重点补充完善了非农建设用地参与城市更新和土地整备利益统筹项目的管理机制、与其他合法用地重叠处理原则等内容，创新提出公建指标、统建用地、其他合法用地参与土地二次开发的路径，将有力促进城市发展空间腾挪优化和土地节约集约利用。

　　同时，《管理办法》本着保障城市规划的实施，促进土地资源节约集约利用，维护社区股份合作公司合法权益的原则，坚持统筹兼顾社会公共利益和社区股份合作公司权益，进一步拓宽了非农建设用地使用方式，有利于盘活非农建设用地指标，提高非农建设用地使用效益，切实保障原农村集体经济组织及其成员合法权益，促进社区经济转型、发展。