深坪府复决〔2019〕11号

　　申请人：深圳市××物业管理有限公司

　　被申请人：深圳市坪山区住房和建设局

　　住址：深圳市坪山区坪山街道坪山大道5068号区委区政府第二办公楼605办公室

　　负责人：刘守明，局长

　　申请人因不服被申请人于2019年7月9日作出的深坪住建责改〔2019〕××号《责令改正违法行为通知书》（以下简称《责改通知书》），向本机关申请行政复议，要求撤销该具体行政行为。本机关已依法受理，被申请人已提交书面答复及作出该具体行政行为的证据、依据和其他有关材料，本案现已审理终结。

　　申请人称：

　　申请人签署的《××前期物业管理服务合同》（以下简称《物管合同》）于2019年5月31日合同期满，于同日在××小区内公示《关于×ו××物业管理服务事宜的公告》，将合同期限届满退出小区物业服务的情况告知全体业主，并已将《关于退出××小区物业服务的报告》（以下简称《退出报告》）送呈被申请人，同时抄报深圳市坪山区坪山街道办事处及六联社区工作站。

　　申请人认为：《责改通知书》要求申请人“将企业退出情况报告区行政主管部门，并停止退出××小区的行为，继续管理××小区物业直至××小区产生新的物业服务企业，完成物业管理的交接”违法、错误，依法应予以撤销。具体理由如下：

　　一、具体行政行为无法律依据

　　1.《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第四十六条规定如下：物业服务企业决定在物业服务合同期满后退出的，应当在物业服务合同期限届满3个月前，书面告知业主委员会并书面报告区主管部门。物业服务合同未到期，物业服务企业要求提前退出的，物业服务企业应当与业主委员会协商处理物业服务合同终止事宜，并书面报告区主管部门。对没有成立业主委员会的，物业服务企业应当以书面形式报告区主管部门。区主管部门应当将物业服务合同备案情况、企业退出等情况及时通报物业所在街道办事处。

　　首先，申请人已经合同期满，并且以书面形式报告区主管部门。其次，无论是《行政处罚法》《行政诉讼法》还是《深圳经济特区物业管理条例》等法律法规，甚至《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》，均无明确规定“停止退出物业小区的行为，继续管理滨河小区物业直至小区产生新的物业服务企业，完成物业管理的交接”，被申请人具体行政行为没有法律授权，应当撤销。

　　二、被申请人未调查取证，未听取申请人陈述，违反法定程序。

　　事实上，申请人多次口头向被申请人报告退出事宜，并书面向被申请人发出《退出报告》，被申请人于2019年7月16日接收。被申请人未调查取证，未听取申请人陈述，违反法定程序，具体行政行为违法。

　　综上，被申请人作出的具体行政行为无法律依据、违反法定程序，请求撤销该具体行政行为。

　　被申请人称：

　　一、被申请人作出的具体行政行为主体合法

　　申请人在《行政复议申请书》中提出被申请人具体行政行为没有法律授权，《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第四十六条所指区主管部门根据《中共深圳市坪山区委办公室深圳市坪山区人民政府关于印发<深圳市坪山区住房和建设局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》为被申请人，因此，被申请人据此作出具体行政行为主体合法。

　　二、被申请人作出的具体行政行为，事实清楚、证据充分，适用法律正确

　　根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十条和《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第四十六条之规定，物业公司在退出服务前三个月向主管部门报告，旨在为主管部门预留指导产生新物业服务企业的时间，确保小区物业服务不中断。申请人关于××的物业合同2019年5月31日到期，应于合同到期前三个月（2019年3月1日）向被申请人提交退出报告，且2019年5月31日至今申请人依然实行物业服务管理。2019年7月期间，由于新公司并未经过业主大会选聘合法产生，申请人拟变更物业公司的行为引发该小区居民大量信访投诉事件造成不良社会影响。因此，为保障小区物业服务稳定不中断，被申请人针对申请人擅自退出物业服务拟变更物业服务公司的行为，于2019年7月9日下发《责改通知书》，2019年7月10日送达，要求其进行整改，依法提交退出报告，停止退出行为至产生新的物业服务企业并完成物业交接。申请人据此于2019年7月16日向被申请人提交《退出报告》。

　　申请人在《行政复议申请书》中提出，其合同期满并在《责改通知书》送达前以书面形式报告至区主管部门，与事实不符。被申请人作出具体行政行为事实清楚，证据充分，适用法律正确。

　　三、被申请人作出的具体行政行为，符合法定程序要求

　　2019年7月3日，被申请人收到南方都市报社采访函，该函称有业主对新物业公司合法性表示怀疑，南都记者欲了解××小区新旧物业交接合法性及备案情况。经被申请人核查，申请人并未就物业退出情况提交过报告。2019年7月8日，被申请人组织召开《××约谈会》，局长刘守明、副局长黄晓昆、房屋安全和物业管理科科室负责人及工作人员、深圳××房地产开发有限公司（以下简称××地产公司）和申请人负责人、××物业管理处负责人、星科物业公司相关负责人等参会。会上，被申请人通报了近期信访集中问题，听取了××地产和申请人相关意见，会议指出目前小区物业公司退出不合规，申请人需整改，××地产公司也需按要求督促整改工作，积极参与并支持业主大会筹备工作，积极配合成立业主委员会。上述事实有《南方都市报采访函》《××地产及物业公司约谈会纪要》、会议照片、录音光盘等材料为证。因此，被申请人是在调查核实、听取当事人陈述的情况下做出的《责改通知书》，程序合法。

　　综上，被申请人作出该具体行政行为程序合法、事实清楚、证据充分，适用依据准确。

　　经查：

　　2015年5月31日，××地产公司和申请人签订《物管合同》一份，委托申请人对××小区实行专业一体化物业管理，合同期限四年，自2015年6月1日至2019年5月31日。期间，一直未成立业主委员会。2019年6月，申请人将合同期满拟退出情况公告全体业主。2019年7月3日，被申请人收到《南方都市报采访函》，要求就××小区工程质量问题频出、投诉后维修不善问题及申请人退出、星科物业公司进驻合法性问题进行回应。2019年7月8日，被申请人召开《××约谈会》，××地产公司负责人、申请人负责人、××物业管理处负责人、星科物业公司相关负责人到会。2019年7月9日，被申请人作出了深坪住建责改〔2019〕××号《责改通知书》，责令申请人将企业退出情况报告被申请人，并停止退出行为，继续管理××小区直至产生新的物业服务企业、完成物业管理交接。2019年7月10日，被申请人向申请人送达《责改通知书》。2019年7月16日，申请人提交《退出报告》。

　　以上事实有《责改通知书》《退出报告》《物管合同》《南方都市报采访函》《××地产及物业公司约谈会纪要》、会议照片、录音光盘、《送达回证》等证据证明。

　　本机关认为：

　　一、被申请人具有作出《责改通知书》的行政职权

　　根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第二条第一款“市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门”，第三条第一款“区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内物业管理监督管理工作职责”及《中共深圳市坪山区委办公室深圳市坪山区人民政府关于印发<深圳市坪山区住房和建设局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》等相关规定，被申请人系辖区内物业管理行政主管部门，负责物业行业管理工作。

　　二、被申请人认定申请人退出程序违规事实清楚

　　根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第四十六条第一款“物业服务企业决定在物业服务合同期满后退出的，应当在物业服务合同期限届满3个月前，书面告知业主委员会并书面报告区主管部门”及第三款“对没有成立业主委员会的，物业服务企业应当以书面形式报告区主管部门”规定，申请人决定在《物管合同》期满后退出的，应当提前3个月书面报告被申请人。《物管合同》显示××小区物业服务合同到期时间为2019年5月31日，申请人应当于2019年3月1日前提出并书面报告被申请人。但申请人直到2019年6月（物业服务合同期满后）才公告退出决定，遭到众多业主投诉、抵制。在2019年7月6日被南方都市报公开报道、2019年7月8日被被申请人约谈、2019年7月10日收到《责改通知书》后，申请人才于2019年7月16日向被申请人提交了《退出报告》。据此，被申请人依法认定申请人退出程序违规事实清楚、证据确凿，本机关予以认可。

　　三、被申请人作出《责改通知书》程序合法、内容适当

　　根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第二条第二款第（四）项“依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为”及第四十八条第一款“物业服务企业应当与新物业服务企业完成交接工作后方可退出物业管理区域”规定，被申请人有权责令申请人停止退出，继续管理至××小区新的物业服务企业产生并完成物业管理交接。《责改通知书》作出前，被申请人约谈申请人，通报近期业主信访集中问题，告知即将作出《责改通知书》，听取了申请人相关意见。《责改通知书》作出后，被申请人依法送达给申请人。

　　综上，被申请人作出《责改通知书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予维持。

　　根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关作出复议决定如下：

　　维持被申请人深圳市坪山区住房和建设局以深坪住建责改〔2019〕××号《责改通知书》作出的具体行政行为。

　　本复议决定书一经送达，即发生法律效力。申请人如对本复议决定不服，可自收到本复议决定书之日起十五日内向深圳市盐田区人民法院提起诉讼。

深圳市坪山区人民政府

2019年10月30日