尊敬的李栋委员：

　　您提出的《关于促进坪山区消费升级的建议》（第20200003号）收悉。经认真研究，现答复如下：

　　一、关于加快大型商业综合体规划和建设速度的建议

　　（一）已开展工作

　　2018年以来我局多次商请区住建局、原市规土委坪山管理局、区城市更新和土地整备局等相关单位提供我区楼盘商业空间载体、商服用地出让、已批和待批规划城市更新项目商业等有关情况，并定期沟通了解，实时掌握我区未来大型商业载体建设等最新情况。

　　目前，我局已与万达商管、华润置地、印力、京基百纳、天虹、领展、仲联量行等知名商业运营公司相关拓展团队对接，邀请其在城市更新项目规划阶段提前介入商业载体开发建设，打造符合商业运营需求的个性化商业载体，并多次陪同运营公司拓展团队实地考察财富城、悦都会等项目。

　　市规划和自然资源局坪山管理局已结合轨道14、16号线枢纽站点坪山围站，在坪山中心区规划打造辐射全区的高等级商业服务设施，以满足全区居民一站式购物、休闲、娱乐及生活服务需求以及中高端消费需求。

　　（二）相关问题

　　我局虽积极介入推动财富城、悦都会等大型商业综合体建设，但仍面临诸多问题，具体如下：

　　1.财富城项目

　　一是财富城（一期）集中商业项目商业载体分属5个村委、27个小业主，开发商占比仅为26.7%，导致该项目无与运营商对接的单一主体；二是由于商业面积大部分属于村民回迁物业，前期村民对租金期望要求高于运营商能提供的市场价3成左右，洽谈难以取得实质性进展；三是改造费用高，为配合小业主确权，该项目内部被分隔成单独小商铺，导致拆除改造费用激增；四是项目设计缺陷较多。项目缺乏外广场、没有配套大型院线、首层街铺低于街道路面缺乏商业展示面等先天条件不足，导致多个运营商不愿介入该项目开发。

　　2.悦都会项目

　　悦都会项目配建的3.5万㎡的集中商业中1.593万㎡没有确定的权属方（具体原因详见附件），项目商业建设一度停滞。

　　3.心海城(一期）项目

　　项目体量小，股份公司评估价过高（约为65元/平）。

　　（三）初步成果

　　1.财富城（一期）项目

　　目前，天虹公司已与财富集团就财富城（一期）集中商业项目达成合作意向，该合作项目已经天虹董事会、执行委员会审议通过。项目合作相关函件已发送给财富集团用于其与小业主洽谈，但部分小业主为香港人，受疫情影响，暂时无法返深，导致洽谈进度滞后。同时，天虹给予的租金低于财富集团给小业主的过渡费，导致该项目需要财富集团托底，预计仍需经过天虹、财富、小业主之间的几轮多方博弈，项目存在一定的不确定因素。该项目总投资近1亿元，据天虹估计，2020年底该项目或可进入装修阶段。

　　2.悦都会项目

　　经我局联合区国资局、街道办等相关单位多次与坪环股份公司、泰富华公司就项目历史遗留问题进行协商，已成功绕开历史遗留问题，消除其对商业运营的影响，清除了悦都会项目商业运营前期最大障碍。我局推荐了多家运营商与坪环股份公司洽谈，目前双方合作意向最强烈的是大连万达集团。万达已出具悦都会项目市场调研和改造测算报告，但其给该项目租金为40元/平，而坪环股份公司对该项目租金的评估价格为60元/平。根据集体资产交易有关要求，目前坪环股份公司已按照60元/平价格上公共资源交易平台由市场决定该项目租金。现该项目已两次流标（每次流标后租金将减少10%），已满足万达合作要求，现万达已与悦都会公司就外围2700平商铺开展商务洽谈，待谈妥后万达将出具合作承诺书，该项目将第三次上平台，若第三次上平台无其他运营商参与竞拍，按计划万达将正式签署该项目。但商业项目涉及多方利益，加之疫情影响诸多商业运营公司投资更加谨慎，让商业项目增加不确定因素。

　　3.心海城（一期）项目

　　心海城（一期）商业位于3个地块上，建筑形态是一层、二层街铺及约1万㎡的小型商业综合体，总商业面积2.15万㎡，心海公司自持商业0.36万㎡，坪环股份公司回迁约1.78万㎡。通过公开招投标，坪环股份公司回迁商业由碧桂园商管公司中标运营。根据该公司2019年底与我局商讨的开发方案，该项目未来计划打造成社区小型综合体，命名为“坪山· 生活里”，项目定位于服务周边一公里范围内群众的日常生活，以多层次餐饮为核心，以教育培训、休闲体验为重点，以生活服务配套功能为辅助，打造业态功能丰富、体验舒适的高品质社区生活中心。计划2020年5-6月确定入驻的所有品牌商家，2020年7-8月5成以上的商户完成装修并正式开业运营。但受疫情影响，该项目商管团队已解散，目前暂未有团队统筹接管该项目。

　　二、关于吸引更多中高端品牌进驻的建议

　　（一）已开展工作

　　我局多次与开市客、沃尔玛山姆会员店、宜家、奥特莱斯、盒马鲜生等品牌洽谈合作事宜，并力邀其拓展团队来坪山考察洽谈。但经过多轮洽谈、现场考察之后，由于无法通过大品牌选址测评系统（如：山姆会员店其选址必须通过其内部测评系统评级，才能将预选址地点向总部上报），最终没有取得实际成果。我局将继续与上述品牌公司保持联系，待坪山消费市场日益壮大后，寻找合适机会洽谈合作。

　　（二）相关问题

　　一方面随着线上购物冲击、店铺租金高等原因，商业运营公司的利润日益微薄；另一方面群众对消费升级需求却日益强烈，对优质高端品牌呼声日益凸显。但优质高端品牌往往在商业谈判中非常强势，引入条件也极为苛刻。我区目前的消费现状和人群结构难以支撑超大型商业综合体、国际大牌入驻，运营机构需结合本地消费实际在短期获益与长远获益（引入高端品牌后带来客流使得周边店铺租金增值）中不断博弈、优化调整其商业业态。

　　大型商业综合体往往通过引入高端优质品牌吸引客流，利用其他中低端品牌赚取租金弥补引入高端品牌造成的损失。而当其固有商业体量导致引入大品牌无法弥补租金损失时，就失去了引入大品牌的动力。

　　同时，目前的商业项目往往是通过纯市场的方式来解决，无法获得大量政府补贴。

　　（三）初步成果

　　益田假日世界从开业至今已完成多次品牌升级，引入奈雪的茶、胖哥俩、阿迪等多家坪山首店。目前，益田假日世界与海底捞基本达成合作协议，预计2020年12月底或2021年1月初，海底捞将在坪山区开出首店且24小时营业。

　　创新广场可招商总面积22473.13㎡，已签约面积17789.05㎡，剩余可招商面积4684.08㎡，招商率79%。已签约商家15家（其中已开业且在一楼商家6家：春风十里音乐餐吧、7-11便利店、瑞幸咖啡、宁波银行、中信银行、中投证券；已开业且在三楼商家4家：美食广场、喜悦茶餐厅、唐印图文、奉茶；已签约但未办理入驻5家：中国联通营业厅、蕴德堂小儿成长中心、比亚迪项目、华夏银行、高田新屋日本料理；洽谈中商家5家：超牛火锅、鹏厨、liking fit健身工作室、院派儿童美术学院、中发源。

　　三、关于加大生活便利型消费场所配套的建议

　　（一）已开展工作

　　1.我区在制定生活性服务专项资助政策时，对自营社区连锁门店的连锁零售企业在坪山区新开设社区连锁门店，以及在产业集聚区内投资建设商贸便利网点等生活配套设施的，同时，对在坪山区开设“无人超市”“无人便利店”等创新型商业新业态门店的企业，都给予一定补贴。目的是鼓励社区商业发展，加大生活便利型消费场所配套。

　　2.积极介入深圳技术大学、聚龙花园等生活设施配套不便利区域招商工作，但由于缺乏商业空间载体（深圳技术大学配套商业区域已作为学生活动场所、聚龙花园原设计规划商业空间不足，又属市管项目）暂未取得实质性进展。

　　3.规划方面，市规划和自然资源局坪山管理局已结合轨道14、16号线站点，在碧岭、坑梓、聚龙山、田心田头等四个区域，规划了以大型超市为核心、涵盖餐饮食肆和其它生活服务功能的组团级商业中心，满足区域内居民的一般生活消费需求。以社区为单位，在社区居民15分钟步行可达范围内，规划了以街市、小型便利超市为核心，涵盖其他日常生活服务的社区级商业中心，为社区居民提供便捷的日常生活服务和消费环境。

　　（二）相关问题

　　生活便利型消费场所往往多为社区底商，一般地产开发商已将商铺出售给私人业主，商铺业主追求短期租金利益最大化，以市场租金决定商铺业态。

　　（三）初步成果

　　目前，7-11便利店在我区共有3家，创新广场已新开1家。同时，人人乐坪山二店（招商花园城店，租赁面积5000平，营业面积3000多平）已于2020年1月11日正式开业。

　　此函。

坪山区工业和信息化局

2020年10月9日