市住房和建设局： 

　　市政协六届五次会议第20190426号《关于强化业主委员会筹备及运作监管的提案》收悉。经认真研究，提出以下会办意见： 

　　一、关于严格筹备组成员及业委会成员的任职资格审查的答复 

　　据了解，与现行实施的《深圳经济特区物业管理条例》相比，最新修订中的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》第二十一条增设筹备组中业主代表资格“应当符合本条例第四十二条有关业主委员会委员候选人资格的规定”；第四十二条业主委员会委员候选人条件增设“有下列情形的，不得担任业主委员会委员候选人：（一）因故意犯罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因故意犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；（二）最近三年内，因违反治安管理法律法规以及物业管理法律、法规、规章，受到行政处罚；（三）公示候选人名单前欠缴物业管理费或者专项维修资金累计达三个月；（四）法律、法规、规章规定的其他不宜担任业主委员会委员候选人的情形”。因此，新修订中的条例已对筹备组成员及业委会成员的任职资格审查设有更加严格的规定。 

　　经梳理，坪山区已有10个商品房住宅小区成立业主委员会，5个商品房住宅小区正在筹备成立业主委员会。针对小区业主委员会的筹备成立，我区住房和建设局均已指导各街道办事处严格按条例规定进行筹备组及业委会成员的任职资格审查工作。下一步，待新修订的《深圳经济特区物业管理条例》正式颁布后，我区住房和建设局将指导街道办事处及时落实条例规定，严格审查筹备组及业委会成员的任职资格。 

　　二、关于监管部门应该制定更明确的筹备准则及引导机制的答复 

　　据了解，最新修订中的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》第二十一条明确“筹备组成员人数为七至九名，其中街道办事处代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、居民委员会代表一名、建设单位或者物业服务企业代表一名”“业主代表资格应当符合本条例第四十二条有关业主委员会委员候选人资格的规定”。与现行实施的《深圳经济特区物业管理条例》相比，筹备组人数由五至七名增加为七至九名；筹备组成员增加了辖区公安派出所代表、街道办事处代表，成员角色更加多元；同时增加了筹备组业主代表资格要求，对业主代表的资格审查内容更加明确。 

　　与现行实施的条例相比，《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》的第二十一条至二十六条，新增筹备组职责内容；新增“街道办事处可以通过政府购买服务的形式，选聘法律、要求会计、评估等相关专业服务机构或人员参与业主大会筹备事务，协助筹备组完成业主大会成立等相关事项”；新增筹备会议召集和主持要求；新增筹备组负责的工作；新增候选人信息公示要求；新增筹备组重新组织、筹备召开首次业主大会会议的条件。因此，新修订中的条例已明确、详细地制定了筹备准则，从而确保引导筹备工作有序进行。 

　　下一步，待新修订的《深圳经济特区物业管理条例》正式颁布后，我区住房和建设局将指导街道办事处严格落实条例，并协同街道办事处进一步研究筹备准则及引导机制。 

　　三、关于确保筹备组的表决机制的程序正义及合理性的答复 

　　（一）关于表决机制采用筹备组组长负责制和民主相结合的制度的答复 

　　现行实施的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十六条明确的“筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决定”，体现了筹备组组长负责制；现行实施的《深圳经济特区物业管理条例》第二十条已明确“筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名，筹备组组长由社区工作站负责人担任”，成员角色多元，体现了筹备工作中的民主表决。因此，我市现行实施的法律规章已实现筹备组组长负责制和民主相结合的表决机制，体现业主自治与政府监管相结合的原则。 

　　（二）关于明确筹备组经费的使用原则的答复 

　　经了解，最新修订中的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》第二十一条已明确“物业管理指导委员会履行组织、筹备召开首次业主大会会议的职责，物业管理指导委员会组织召开业主大会会议的经费由物业所在地街道办事处承担”，费用由政府承担的情况下，筹备组经费的使用会进行审计，进而监督筹备组经费规范使用。待新修订的《深圳经济特区物业管理条例》正式颁布后，我区住房和建设局将严格监督筹备组经费使用，并协同街道办事处在实践中进一步研究筹备组经费的使用原则。 

　　（三）关于社区工作站制定明确的筹备组选人标准的答复 

　　现行实施的《深圳经济特区物业管理条例》第四条第二款规定已明确拟定或者制定物业管理相关政策措施属市主管部门职责，社区工作站无权制定规则。后续我区住房和建设局将与街道办事处、社区工作站共同研讨更加明确的筹备组选人标准，积极参与市住房和建设局举办的物业行业管理工作研讨会议，提出相关修改建议。 

　　（四）关于制定事项更明确的细则的答复 

　　现行实施的《深圳经济特区物业管理条例》第四条第二款规定已明确拟定或者制定物业管理相关政策措施属市主管部门职责。结合坪山区物业管理实际，我区住房和建设局将从“哪些行为可视为贿选，界定哪些拉票的行为是正当或非正当的”等方面进行研究，并于市住房和建设局举办的物业行业管理工作相关研讨会议上提出修改建议。 

　　（五）关于制定业委会运行规则及监管机制的答复 

　　经了解，与现行实施的《深圳经济特区物业管理条例》相比，最新修订中的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》第四十一条新增业委会职责内容，四十六条及四十七条新增业主委员会、业主委员会委员、候补委员、监事会成员、执行秘书和财务人员禁止行为。因此新修订中的条例已明确制定业委会运行规则。 

　　第五十八条新增“业主大会可以设立业主监事会”，业主监事会的职责包括“监督业主委员会执行业主大会决定的情况”“派员列席业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议”“对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为，要求予以纠正”等。因此新修订中的条例已制定业委会监管机制。 

　　第一百二十八条新增业主委员会委员、候补委员、监事会成员、执行秘书和财务人员违反四十七条禁止行为（如“收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬”）规定的处罚和法律责任说明。因此，新修订中的条例已对利益输送行为制定审查追究机制。 

　　（六）关于主管部门强化筹备期间及后期运作中的掌控力的答复 

　　据了解，最新修订中的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》第二十一条规定明确了“筹备组由七至九名成员组成，其中街道办事处代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、居民委员会代表一名、建设单位或者物业服务企业代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任”。政府代表增加，且组长由社区工作站代表变为街道办事处代表担任，主管部门掌控力将进一步增强。 

　　在后续运作中，《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》明确规定“召开住宅物业的业主大会会议，应当书面告知相关的社区居民委员会，否则会议无效”及由街道办事处“组建由街道办事处、业主、辖区公安派出所、居民委员会、物业服务企业派员组成的业主大会换届改选小组（以下简称换届小组）。换届小组负责人由街道办事处代表担任”。因此，新修订中的条例已强化主管部门筹备期间及后期运作中的掌控力，确保业主利益不被侵害。 

　　（七）关于对干扰业委会成立或筹备组工作的行为作出更具体的规定，并明确对这类行为的具体惩治措施的答复 

　　现行实施的《深圳经济特区物业管理条例》第四条第二款规定明确了拟定或者制定物业管理相关政策措施属市主管部门职责。结合坪山区物业管理实际，我区住房和建设局将从“干扰业委会成立或筹备组工作的行为作出更具体的规定，并明确对这类行为的具体惩治措施”方面着手梳理研究，并于市住房和建设局相关工作研讨会议提出切实修改建议，为我市物业发展贡献力量。 

深圳市坪山区人民政府 

2019年5月15日