一、编制背景

　　为贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议精神以及住房和城乡建设部的工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，为有效解决以学位为主的配套、违规改变功能、违规设置或擅改样板房、房屋装修领域、涉嫌违法违规销售行为等突出问题，进一步促进坪山区房地产市场平稳健康可持续发展，切实做好坪山区房地产市场调控和监管工作，我局牵头拟定了《坪山区房地产项目全过程监管指导意见》（以下简称《指导意见》）。

　　二、编制依据

　　《指导意见》编制依据主要包括《城乡规划法》、《广告法》等相关国家、广东、深圳市涉房地产相关法律法规政策，以及《深圳市房地产市场监管办法》（含2009年9月起施行文稿、最新修改稿），并借鉴上海、厦门、合肥等地房地产市场管控政策。

　　三、主要内容

　　文件主要围绕房地产项目的土地出让、前期审批、建设过程、规划竣工验收、批售租售等环节，对相关监管过程的工作机制和具体举措进行深入研究，构建了全过程、全方位和全覆盖的房地产市场监管体系。主要内容如下：

　　（一）实现监管关口前移及全过程管控

　　在土地出让阶段加强了公共配套设施、建设时限和土地用途的约束和把控力度，擅自改变土地用途，将商业、办公、研发用房等产业类项目改为“类住宅”的，出让方可处以土地使用权出让金总额20%的罚款。拒不纠正的，出让方无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。同时，明确提出引入第三方审图机构或设计单位，在建筑设计方案、施工许可审查环节，通过梳理《加强房地产项目建设设计管理审查要点》，以要点清单方式，对住宅建筑结构图纸柱梁板接口、凸窗和凹槽等设计进行重点审查，并从平面、结构等多维度堵塞偷面积、拓展面积和违规改变功能等漏洞，从前端将房地产项目潜在信访维稳风险最大程度予以消除。在此基础上，通过强化对项目建设施工、竣工验收、预售许可等环节监督，实现全过程管控。

　　（二）实现辖区房地产项目全部纳管纳控

　　文件结合房地产项目规划功能差异，对商业、办公、研发用房等产业类项目以及住宅项目在不同阶段，分别提出了相应有针对性的管理措施，并鼓励房地产开发企业自持商业办公类项目，严格限制研发用房等产业类项目分割转让。同时，根据市、区职权划分，分别对区级、市级报建和监管项目提出差异化的监管措施，并通过函请上报市主管部门、约谈开发建设单位、引入第三方巡查等方式，将市级报建和监管项目纳入监督和管控范围，进一步理顺管理机制。

　　（三）积极探索创新若干监督和管控举措

　　除了前已述及的“引入第三方审图机构或设计单位”外，文件还提出了若干监督和管控创新举措：一是批前研判、批后约谈，即在房地产项目预售许可前提前分析研判项目预售潜在风险点，重点分析教育、交通等公共设施和社区配套、“类住宅”等问题，并在项目销售宣传前，约谈房地产开发企业以及中介机构相关负责人，明确需采取消弭风险措施。二是项目信息公示，对于涉及房地产项目的教育、医疗、规划、环保、交通等相关情况，依托坪山政府在线平台，建立统一权威的信息发布渠道。三是样板房公证，将开发建设单位建立样板房相关核心要素进行公证和固化，以保障开发建设单位和置业者双方合法权益，并为后期处理纠纷提供依据。四是合同备案审查，房地产开发企业应在项目租售前将合同文本（包含合同示范文本、变更或者增减条款、补充协议）一并报送至住房和建设局备案。住房和建设局委托第三方机构对合同中潜在的信访风险点进行梳理，形成法律意见文书，房地产开发企业应承诺化解潜在信访风险或者完善合同文本。五是依托区公共法律服务中心，建立法律援助途径，积极帮助和引导置业者通过法律途径维护自身合法利益。六是创新实施联合验收，即在规划验收和竣工验收阶段，由主管部门联合规划土地监察部门联合验收，并实行终身负责制。

　　（四）重点打击商业、办公、研发用房等产业类项目“类住宅”化

　　针对过往存在“重住宅、轻产业”的项目监管倾向问题，进一步加强对商业、办公、研发用房等产业类项目的管控力度，由相关职能部门根据分工对涉嫌上述类型项目改“类住宅”等违法行为予以立案，违法行为立案调查期间，依法停止办理规划验收、竣工验收备案和销售许可等相关手续。同时，由住房和建设局督促物业管理单位加强项目交房入伙后的日常监督工作，一旦发现有擅自加建、改建、扩建、改变使用功能或商业、办公、研发用房等产业类项目用于居住生活等情形的，物业管理单位应当劝阻制止并及时书面上报辖区办事处、规划土地监察局、住房和建设局等部门予以查处。

　　（五）加大对房地产市场乱象行为的惩处力度

　　对房地产开发企业在化解相关信访事件中态度消极、措施不力，转移因自身规划、用地、建设、销售、配套行为不规范而引起的矛盾纠纷、引发群诉群访事件的，结合涉事企业责任、不良社会影响程度采取相关联合惩戒举措，包括约谈、锁定涉事项目在售房源、公开通报、列为重点监管对象以及依职权或提请上级主管部门暂停办理涉事企业及其母公司、全资子公司在坪山区或者深圳市相关项目前期报批报建手续，土地整备利益统筹实施主体确定工作以及依法限制参与土地招拍挂等，并逐步探索建立坪山区房地产开发企业“黑名单”制度，对于引发群诉群访事件的，纳入失信“黑名单”管理，并采取联合惩戒措施，以净化和规范坪山区房地产市场秩序。

　　四、文件发布形式

　　考虑到目前深圳市住房和建设局牵头修订的《深圳市房地产市场监管办法》暂未出台，且房地产市场监管工作涉及到重大公众利益，为加强与市级新政有效衔接，确保相关工作精神与部署落实到位，在过渡期内《指导意见》以区政府通知形式印发，通过实践为后续制定坪山区房地产市场监管专项管理办法提供经验和依据，有效期2年。

相关稿件：

坪山区人民政府办公室关于印发《坪山区房地产项目全过程监管指导意见》的通知